Los complejos residenciales para personas mayores autónomas comienzan a despertar el interés de los inversores extranjeros
En la localidad alicantina de L’Alfàs del Pi, donde la mitad de sus 20.500 habitantes son internacionales, no hay un solo vecino que no conozca Forum Mare Nostrum. Es un complejo residencial para personas mayores autónomas que lleva 20 años en funcionamiento y al que acuden mayoritariamente extranjeros, sobre todo alemanes, holandeses, belgas y suizos, con una edad media de 75 años. Sus 62.000 metros cuadrados de terreno no pasan inadvertidos. Cuenta con 229 apartamentos y un edificio que centraliza los servicios sociales, sanitarios y culturales para sus residentes. El modelo se basa en el pago de un anticipo (desde 100.000 a 230.000 euros) y de un alquiler mensual (de 350 a 950 euros). En el mes de julio su propietario, Grupo Goya, vendió el resort al inversor belga Care Property Invest, que aterrizó en España en 2020, por 35 millones de euros. Ahora, el complejo está operado por Forum de Inversiones Inmobiliarias Mare Nostrum sobre la base de un contrato de arrendamiento a 20 años.
Se trata de la primera adquisición por parte de un fondo inmobiliario cotizado de un complejo residencial para personas mayores en la costa mediterránea española. Y no será la última. En Grupo Goya dicen estar en “negociaciones con varios de los fondos internacionales para su estrategia de crecimiento a cinco años, tanto desde el punto de vista de la propiedad de los resorts como de la gestión de estos”, comenta Vanesa Laporta, directora comercial de la compañía. Su plan es poner en el mercado más centros, tanto en costa como en ciudad. De hecho, tiene en marcha o programados cuatro complejos más en la provincia de Alicante y en Palma de Mallorca, que junto al que acaba de vender, pero explota, suman 1.255 viviendas.
La operación da muestra de que el viento comienza a soplar de otro lado en este mercado inmaduro y escaso, pero apetecible. “Hemos detectado interés de fondos de origen europeo y norteamericano especializados en senior living en mercados maduros como Alemania, Bélgica, Francia y Estados Unidos”, comenta Nuria Béjar, directora nacional de Healthcare y Senior Living en Savills Aguirre Newman, que ha intermediado en la transacción. Se refiere no solo a los complejos de playa, sino a todos los modelos de alojamiento que existen hoy en España para personas mayores que tienen autonomía.
España ya hizo un amago de convertirse en la Florida de Europa y atraer a internacionales jubilados con buen estado de salud y capacidad de gasto. Lo intentó en los años del bum inmobiliario. Muchos de esos complejos fueron a pique o se han reconvertido (residencias, hoteles…). Otros pocos se mantienen desde hace décadas y se han coronado como referentes de este pequeño mercado que busca alargar su sombra. Es el caso de Ciudad Patricia, un resort en Benidorm que funciona desde hace 35 años y que compró en 2005 el grupo Credo España, que forma parte de la multinacional holandesa de la construcción VolkerWessels.
Está ubicado en una parcela de 100.000 metros cuadrados, consta de cinco bloques de apartamentos y un edificio central con restaurante, bar, biblioteca, salón, centro de belleza… También hay una residencia geriátrica, aunque no es propiedad de Credo. “Estamos viendo un mayor interés por parte de los inversores. Buscan complejos ya operativos, que saben que funcionan”, opina Juliette Bleekemolen, de Credo.
La manera de residir en Ciudad Patricia es mediante la compra del uso vitalicio de las casas, no de la propiedad. El precio medio para una persona de 78 años es de unos 170.000 euros. La mayoría de sus residentes procede de Inglaterra y Países Bajos y la edad media es de 79 años en hombres y de 77 años en mujeres. En este momento, hay 155 apartamentos ocupados y 22 disponibles.
El grupo holandés tiene en marcha otro complejo en Sant Pere de Ribes, al lado de Sitges (Barcelona), cuyas obras comenzarán en 2023. El próximo modelo albergará distintos tipos de alojamiento: 209 apartamentos y 12 chalés, una residencia geriátrica, un hotel para cuidados y rehabilitación, así como restaurantes y bares para integrar a la gente mayor con toda la población.
Estos complejos que salpican la costa son más parecidos a un hotel que a una vivienda, al contar con servicios de asistencia sanitaria y un gran nivel de socialización. Suelen estar ubicados en las afueras de grandes ciudades, en el ámbito rural o en costa porque necesitan grandes extensiones de terreno. Sus mayores demandantes son británicos, alemanes, holandeses y escandinavos que buscan sol, un coste de la vida inferior al de sus países de origen y servicios médicos de calidad. Para pagar su estancia suelen vender una vivienda de su propiedad situada en su país o en España, ya que la mayoría lleva tiempo residiendo aquí, explica Laporta.
Puntos débiles
Los motivos por los que sigue siendo un mercado emergente y no arrastra, de momento, un fuerte volumen de inversión son varios. “No me cabe duda de que el modelo del senior resort va a funcionar en los próximos años, pero de momento no hay operadores; necesitamos un operador e inversor extranjero con casos de éxito que venga a España a replicar el modelo”, analiza Alberto Díaz, director ejecutivo de Capital Markets de Colliers. Más trabas observa Aitor Pérez, socio de Gerokon, que no ve futuro a este mercado. “Las principales limitaciones son de uso, al ser muchas veces suelo dotacional, y por la imposibilidad de comprar esos apartamentos”.
Además, hasta ahora no ha sido un producto muy demandado por los jubilados españoles. “En España, la gente prefiere comprar la propiedad y dejar la herencia a los hijos que, además, se encargan del cuidado de los padres, aunque esto ya empieza a cambiar. En los países nórdicos la gente suele ser más individualista”, apunta Bleekemolen. Y, por eso, en su próximo proyecto en Sant Pere de Ribes el grupo VolkerWessels está estudiando las fórmulas de la venta y el alquiler de las casas “para atraer al público local”.
El senior resort es solo una de las formas de alojamiento que existen para personas mayores no dependientes. Otras son el cohousing, el coliving, los apartamentos con servicios… “Ahora mismo existen más de 20 proyectos enfocados a personas mayores no dependientes en España”, señala Nuria Béjar, que cita Forum Mare Nostrum, Ciudad Patricia o Las Arcadias. Alberto Díaz, de Colliers, añade Comuniti San Rafael, en la provincia de Segovia, una mezcla entre un senior resort y un cohousing. Así pues, y para todas estas tipologías, estiman “que 2021 acabará cerrando en torno a 235 millones entre inversión y proyectos con inversión comprometida”, indican en Savills Aguirre Newman. Las zonas con mayor potencial para crear nueva oferta son Madrid, Cataluña, País Vasco, Baleares, Canarias, Valencia y Andalucía.