El sector inmobiliario se enfrenta a una recuperación incompleta que castigará el precio de la vivienda en los próximos meses

Desde el comienzo de la pandemia del covid-19 todo se ha movido en una dirección u otra menos el precio de la vivienda y de los alquileres, que han permanecido impertérritos pese al colapso de la economía y de la compraventa de vivienda. Aunque la reapertura económica ha dado algo de aire al inmobiliario, todo hace indicar que los vendedores tendrán que claudicar y comenzar a ajustar los precios a la nueva realidad económica, sobre todo en la vivienda de segunda mano.

Félix Lores (BBVA Research): «En cualquier caso, el impacto de esta crisis en el empleo comenzará a trasladarse a la renta de los hogares, lo que junto a la elevada incertidumbre repercutirán negativamente en el mercado inmobiliario en general y en el precio de la vivienda en particular» 

Los signos de vida en el mercado inmobiliario con aumentos mensuales de las transacciones han generado un leve optimismo en el sector. Sin embargo, no se alcanzan todavía los niveles previos a la pandemia, por un lado, y por otro, el parón de verdad podría estar por llegar. 

Felix Lores, economista de BBVA Research, comenta en declaraciones aelEconomista.es que «las recuperaciones que se están viendo en los últimos meses son referentes a la venta de viviendas respecto a los meses de ‘máximo confinamiento’. Algo relativamente normal y que se debe a la excepcional caída de la actividad en estos meses. Es decir, la recuperación de junio y julio de ventas recogido por los notarios (CIEN) se podría deber, en gran medida, a operaciones que no se pudieron firmar durante meses anteriores. Por tanto, debe verse con cautela esta recuperación».

Como señalaba el Banco de España en su informe de previsiones, la recuperación del mercado inmobiliario «será incompleta, particularmente mientras persista el actual contexto de incertidumbre». Por ahora los precios resisten, «apenas recogen el impacto de la pandemia», apuntan desde Bankia Estudios. Pero salvo sorpresa mayúscula, la corrección llegará.

Como se pudo observar en la pasada crisis, en la que los desequilibrios en el mercado inmobiliario fueron un amplificador de la recesión, los precios no comenzaron a bajar de forma evidente hasta el año 2009 (datos del Ministerio de Fomento), pese a que las compraventas comenzaron a resentirse de forma clara ya en 2007 y 2008 por la caída de la demanda. La resistencia inicial a bajar precios al principio de una crisis se une al efecto amortiguador de la las redes de protección social (prestación por desempleo, Ertes…) que impiden un deterioro más marcado de la renta de las familias. Por lo que el precio de la vivienda se vuelve algo más rígido.

Sin embargo, «en los próximos meses, el deterioro en las condiciones de demanda (aumento del paro y elevada incertidumbre) afectará de forma negativa, si bien hay ciertos cambios de hábitos (teletrabajo y nuevas prioridades en vivienda) que permitirán compensar ese deterioro generalizado. A diferencia de 2008, esta vez el sector no se encuentra en el epicentro de la crisis y afronta en mejores condiciones, por lo que, si bien se verá afectado, no será de los más perjudicados», destacan en una nota desde Bankia Estudios.

Judit Montoriol-Garriga, economista sénior de CaixaBank Research, destacaba la semana pasada en una nota que «las compraventas aumentaron un 20% intermensual en julio… Sin embargo, en términos interanuales, acumulan una caída del 25,8% en lo que va de año hasta julio. En los próximos meses esperamos que se afiance la recuperación gradual de la demanda pero esta seguirá lastrada por la menor renta disponible de los hogares y la mayor incertidumbre sobre la evolución del mercado laboral, especialmente el ligado con el sector turístico».

Si la crisis y la incertidumbre persisten, el precio de la vivienda debería tender a bajar. Además, el crédito nuevo para adquisición de vivienda se ha hundido, según ha publicado este miércoles el Banco de España. Solo una salida de la recesión en ‘V’ podría haber librado a este mercado de una corrección, que por otro lado no tendrá nada que ver con la de 2009 en adelante, puesto que la vivienda no está esta vez en el foco de la crisis y el mercado mostraba una tendencia sostenible en la gran parte de España.

«La situación en la que se encontraba el sector antes de este shock era mucho más favorable que en la anterior recesión y ello ofrece cierta confianza sobre su capacidad de recuperarse», comenta la economista de CaixaBank Research. Pese a todo, esta experta reconoce que «de cara a los próximos trimestres, la profunda crisis económica generada por el covid-19 hará que el sector inmobiliario experimente una notable contracción».

El efecto se notará aunque sea inferior y más concentrado en determinadas regiones y tipos de residencia. El BdE asegura que «la demanda de vivienda se podría ver afectada de una forma más duradera por el aumento de la incertidumbre y, en particular, por el debilitamiento de las expectativas de renta futura de los hogares como consecuencia del deterioro de las perspectivas del mercado de trabajo». El mercado aún se encuentra en esos primeros meses en los que los vendedores se resisten a bajar los precios , mientras que una gran parte de los compradores esperan rebajas para dar el salto y volver a unir a la oferta y la demanda en un nuevo punto de equilibrio. Sin embargo, este encuentro puede postergarse hasta que la realidad económica ‘presiona’ a vendedores que necesiten liquidez dadas las malas condiciones de la economía. Esto puede generar un efecto arrastre sobre el resto de precios.

Consenso: el precio de la vivienda caerá un 6% con diferencias entre obra nueva y segunda mano 

Desde la empresa de consultoría y valoración de activos inmobiliarios RR de Acuña & Asociados vaticinan que la contracción en el precio sea del 6,1% este año, aunque desigual en función de las áreas geográficas. Así, en la costa andaluza los precios retrocederán hasta un 18%, mientras que en la catalana se reducirá al 5,5%. En las áreas metropolitanas, por su parte, el descenso será del 8%.

La caída del 6% parece contar con gran consenso. Montoriol-Garriga (CaixaBank Research) cree que en los próximos trimestres el descenso de los precios de la vivienda tendrá continuidad: «Prevemos que el precio de la vivienda experimente un ajuste en torno al 6% en el acumulado 2020-2021«.

Los expertos de Bankia Estudios coinciden en el descenso de los precios y recalcan que «la ausencia de desequilibrios apuntaría a que el ajuste se materializará inicialmente vía cantidades, es decir con una caída de las transacciones, y no tanto vía precios. Esperamos una caída de los precios en torno al 6% en 2020, aunque con diferencias por zonas y más acusada en la vivienda de segunda mano y en las zonas turísticas».

Por su parte, desde BBVA Research también prevén una caída en los precios. «Los determinantes no acompañan dada la actual coyuntura: aumenta la incertidumbre, el empleo se contrae y se espera una reducción de la renta de los hogares, la confianza de los hogares se deteriora, se frena la demanda de extranjeros. La reducción de las ventas se dejará notar en el precio de la vivienda, sobre todo en el de la vivienda usada. No obstante, la escasez de oferta de obra nueva en algunos territorios podría amortiguar la contracción de precios de esta tipología. El comprador contará con más poder de negociación», destacaba Félix Lores. 

Según la consultora inmobiliaria CBRE afinan el tiro y explican que su último informe inmobiliario que el impacto del covid-19 en precios dependerá de la ubicación del perfil y de la tipología de producto. «Desde CBRE estimamos una caída de los precios de la vivienda nueva de entre el 2% y el 4% (en base a datos del Ministerio de Fomento). En cuanto a la vivienda de segunda mano, pensamos que se reajustará de forma más pronunciada, en torno al 6-7%, como consecuencia del deterioro del mercado laboral, la necesidad de venta por parte de los propietarios y la mayor oferta existente».

¿Y la recuperación? 

Aún es un poco pronto para hablar de una recuperación de precios cuando apenas han comenzado a caer. Además, la singularidad de esta crisis complica cualquier previsión. «En una situación de tan elevada incertidumbre como la actual es difícil responder a esto. Es cierto que mientras se mantenga la incertidumbre el mercado puede sufrir«, asegura Félix Lores.

No obstante, se pueden producir cambios que den un vuelco a la situación: «Indudablemente, el hallazgo de un remedio a la pandemia, capaz de reducir significativamente la incertidumbre, sería muy beneficioso para el sector inmobiliario y para la economía en general», sentencia el analista de BBVA Research.

De modo que el 6% parece el número elegido por gran parte de los expertos para cuantificar la corrección del mercado. La vivienda bajará a nivel nacional, sobre todo la de segunda mano. Sin embargo, las correcciones de precios no serán, ni de lejos, tan abultadas como en la anterior crisis, cuando la vivienda partía de un punto de extrema sobrevaloración, sobre todo en determinadas regiones y ciudades del país. En esta crisis el sector servicios se llevará la peor parte, mientras que la construcción y el inmobiliario sufrirán algo menos, siendo un actor secundario en la el retroceso de la economía.