La decisión sobre si alquilar o adquirir unas oficinas se produce especialmente en los primeros momentos de vida de las empresas o cuando se encuentran en fase de crecimiento. Ambas opciones tienen puntos positivos y negativos. Sin embargo, frente a estas dos tradicionales alternativas, desde hace algún tiempo, ha aparecido una tercera opción, que es interesante, cuanto menos, valorar: el famoso ‘leasing inmobiliario. Esta opción tiene muchas ventajas, aunque también alguna que otras desventajas, y el propietario de una pequeña empresa debe sopesar cuidadosamente las ventajas y desventajas de arrendar o comprar un espacio donde instalar sus oficinas.

En realidad, el ‘leasing inmobiliario’ se trata de una fórmula de financiación para que las empresas y otro tipo de organizaciones puedan hacerse con un inmueble sin necesidad de pasar por el trámite de firmar una hipoteca. Así pues, con esta fórmula pueden acceder a un inmueble, gracias a un acuerdo con un arrendador financiero, que lo compre y que acto seguido lo cede en régimen de arrendamiento, con una opción de compra al final del contrato.

¿Cuáles son sus ventajas?

Como ya hemos señalado, la decisión sobre qué fórmula utilizar no es sencilla. Por ello, como todas las decisiones económicas y financieras, lo mejor es valorar de forma racional los pros y los contras de cada una de las posibilidades. En el caso del ‘leasing inmobiliario’, la principal es que se puede financiar hasta el 100% del coste de la inversión, ya que por lo general los bancos no suelen facilitar una financiación íntegra. Junto a esta, existen otras ventajas:

  • Elección de tipo fijo o tipo variable. Los contratos de ‘leasing’ permiten escoger entre una tasa fija o una tasa variable. Esta decisión condicionará aspectos muy importantes, como la cantidad que se deberá pagar cada mes. Si se elige un tipo fijo, esta cantidad no variará en función de ningún indicador. En cambio, si se opta por una tasa variable, la cuota variará en función de un índice, como el Euribor, lo que puede ser complicado para los compradores con un perfil más conservador.
  • Tratamiento fiscal. Otra característica muy interesante es que los contratos de ‘leasing’ gozan de unas condiciones fiscales bastante favorables.  Gracias a ellas es posible amortizar activos más rápidamente. Además, el IVA se abona mediante pagos fraccionados mensualmente en cada cuota, lo que evita tener que desembolsar una gran cantidad de golpe.
  • Fraccionar pagos. Una tercera ventaja se relaciona con el hecho de que no es necesario realizar un pago al principio del contrato, como sí ocurre cuando se formaliza una hipoteca. El ‘leasing inmobiliario’, en cambio, permite fraccionar la totalidad del importe que se adeuda, lo que lo convierte en más accesible y facilita la planificación a largo plazo.

Requisitos que debe reunir dicho contrato desde el punto de vista fiscal

Este tipo de contratos se encuentra adecuadamente regulado en la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades. Es en el artículo 106 de la misma en el que se establecen una serie de requisitos para poder formalizarlo. Los más destacados son los siguientes:

  • El arrendador debe ser una entidad de crédito o un establecimiento financiero de crédito.
  • La duración mínima del contrato será de dos años para bienes muebles y diez años para inmuebles.
  • La cuota debe expresarse en el contrato, distinguiendo la parte de recuperación del coste del bien cedido y la parte de carga financiera.
  • El contrato debe incluir la opción de compra.

El ‘leasing inmobiliario’ en la contabilidad de la empresa

Como explica el Centro de Estudios FInancieros, de igual modo que ocurre con cualquier operación financiera, es importante conocer bien cómo contabilizar el ‘leasing’. Es frecuente que, entre los menos expertos, existan dudas sobre cómo reflejar esta operación en la contabilidad, por sus peculiares características.

En la actualidad, se encuentra vigente el Plan General Contable 2007, según el cual el arrendatario o empresa que suscribe el contrato de ‘leasing’ registrará los activos de acuerdo con su naturaleza. De esta forma, se debe registrar directamente en la cuenta (210), por el importe del terreno, y en la cuenta (211), por el importe relativo a la construcción. Como contrapartida, se debe registrar un pasivo financiero por el mismo importe, en el que, además, se deberá diferenciar la parte a corto plazo de la de a largo plazo.

En cuanto a la carga financiera soportada por los intereses, hay que tener en cuenta que deberá ser distribuida a lo largo del plazo del arrendamiento y se imputará a la cuenta de pérdidas y ganancias del ejercicio en que se devengue.

De tal forma, cuando se produzca el cierre del ejercicio se contabilizará la amortización, solo de la construcción. Hay que tener en cuenta que, en este punto, que la amortización contable no coincidirá con la fiscal, en tanto que es posible aplicar las ventajas fiscales relativas a las operaciones de arrendamiento financiero que se establecen en la LIS.

Por último, también a 31 de diciembre se deberá realizar la reclasificación de la deuda del largo al corto plazo.

Con todo esto, es indiscutible que el ‘leasing inmobiliario’ es una alternativa muy interesante para las empresas. Lo más importante, sin duda, es evaluar los pros y los contras, para asegurarse que la decisión que se tome es la mejor en cada contexto.