El mercado inmobiliario español difícilmente volverá a ver las cifras del ‘boom’. Sin embargo, tras siete largos años de crisis y el punto de inflexión marcado en 2015, vuelve a recuperar cierto dinamismo y todo hace pensar, a tenor de diferentes estudios publicados en torno al sector, que la tendencia alcista ha llegado para quedarse. Mejorará considerablemente la concesión de hipotecas, también lo harán las ventas y, por supuesto, los precios de las viviendas. Todas estas variables comenzarán a coger velocidad de crucero a partir de los próximos cuatro o cinco años.

En 2020, el mercado hipotecario español será capaz de volver a romper la barrera del medio millón de hipotecas concedidas, cifra que no se supera desde 2010, según las conclusiones de un estudio realizado por la Asociación Hipotecaria Española (AHE) y la compañía Oliver Wyman. Es decir, el mercado, tras el pinchazo inmobiliario, habrá necesitado una década para recuperar lo que dicho documento califica como «punto de equilibrio para un mercado y una sociedad como la española».
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Tanto la AHE como Oliver Wyman descartan que en un futuro cercano se vayan a alcanzar los niveles «anormalmente altos de 2005-2007», cuando la firma de hipotecas llegó a superar ampliamente el millón de operaciones, pero no descartan que en un escenario muy favorable puedan alcanzarse las 750.000 nuevas hipotecas anuales. Tampoco descartan que, en un escenario adverso, la cifra caiga hasta las 400.000 operaciones.

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Esta fuerte recuperación del mercado hipotecario permitirá por fin a la banca compensar las amortizaciones y frenar la caída libre del saldo hipotecario vivo gestionado. Una cifra, clave en el negocio bancario, que no ha dejado de menguar desde 2008, año del pinchazo de la burbuja inmobiliaria. En ocho años, la banca ha pasado de gestionar más de un billón de euros en hipotecas a menos de 700.000 millones.

Fuerte crecimiento de la venta de casas

Tras este impulso a la financiación de las familias, jugará un papel muy relevante el crecimiento esperado en las transacciones inmobiliarias de los particulares. Crecimiento que, a su vez, se apoyará en la creación de nuevos hogares y en las operaciones de reposición, es decir, las compras de vivienda que puede realizar un mismo hogar a lo largo de los años.

Teniendo en cuenta ambos factores, y eliminando aquellos hogares que nunca llegarán a comprar una vivienda a lo largo de su vida, la AHE y Oliver Wyman estiman que la venta de viviendas se moverá entre 600.000 y 800.000 unidades anuales en 2020 –incluyendo primera y segunda mano–, lo que supondría un fuerte incremento cercano al 70% desde los mínimos de 2013, tal y como se observa en el gráfico inferior. Una estimación basada en una demanda de reposición entre 200.000 y 300.000 viviendas anuales y en la creación bruta de nuevos hogares, que estiman en unos 400.000-600.000 al año durante la próxima década.

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Esta previsión de ventas de viviendas sería, según la AHE y Oliver Wyman, «consistente con una creación neta de hogares de 100.000-200.000 al año [algo por encima de los 80.000-200.000 de los últimos años], en línea con la evolución esperada del número de hogares. Pero aún muy por debajo del número observado durante la primera década del siglo», cuando las cifras se movían en torno a 400.000 hogares anuales.
La venta de viviendas se moverá entre 600.000 y 800.000 unidades anuales en 2020

En sus cálculos, tanto la AHE como Oliver Wyman tienen en cuenta que no todas las compras de vivienda se financian. De hecho, durante la crisis han proliferado las transacciones sin necesidad de una hipoteca. «La demanda de vivienda no se traduce automáticamente en concesión de hipotecas. De hecho, podemos observar cómo la intensidad hipotecaria –’originación’ de hipoteca por transacción de vivienda–, varía en el tiempo», recoge el informe.

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Así, por ejemplo, entre 2012 y 2016, aproximadamente un 40% de las transacciones de vivienda se ha realizado sin necesidad de financiación, mientras que para 2020 se espera que prácticamente todas las compras se hipotequen.

Escenario favorable

Estas positivas previsiones, tanto en lo que se refiere a la concesión de hipotecas como de venta de casas, se apoyan en cuatro grandes ‘drivers’:

1.- Factores macro. Tras una de las peores crisis financieras e inmobiliarias, España ha iniciado nuevamente la senda de la recuperación. El consenso prevé una mejoría de la economía, crecimiento sostenido del PIB y reducción del desempleo. «Con respecto al desempleo, hemos tomado como referencia en 2020 un nivel del 17%, lo que aún sugeriría recorrido de mejora hasta alcanzar los niveles precrisis», señala el documento de la AHE y Oliver Wyman.

2.- Tipos de interés. La mayoría de las hipotecas son a tipo variable y están referenciadas al euribor. Y aunque este se encuentra en mínimos históricos, no es previsible una subida a corto plazo en la zona euro. Además, «el porcentaje de hipotecas con revisión anual desde el primer año se ha reducido significativamente, con lo que la sensibilidad del volumen de concesión a los tipos es menor. Por otro lado, se observa también una bajada de los diferenciales, fruto de la dinámica competitiva y del mayor apetito de los bancos».

3.- Oferta crediticia. Según este informe, «la recuperación económica, las expectativas moderadamente positivas y la necesidad de los bancos de generar resultados están llevando a la industria a tener un apetito de riesgo menos conservador para un porcentaje de sus operaciones y a comenzar a relajar sus criterios de admisión».

4.- Demanda crediticia. «La mejora de las condiciones económicas ha hecho que mejore la confianza de los futuros hipotecados. Además, las perspectivas de mejora de la renta disponible son de un 18% para 2020, lo que, unido a la mejora y mayor seguridad en el empleo, augura un aumento de la demanda crediticia».
Escenario adverso

No obstante, el mercado puede enfrentarse a diferentes riesgos que podrían poner en peligro estas previsiones:

1.- Cambios en el escenario macroeconómico. Cambios en el crecimiento del PIB, empeoramiento del desempleo y subidas rápidas de tipos de interés podrían hacer que el crecimiento de ‘originaciones’ de hipotecas se ralentizase a niveles muy moderados. «Aunque vemos extremadamente improbable que se llegue a reducir la ‘originación’ hipotecaria desde sus actuales niveles, sí sería posible que no se llegue a los rangos esperados o que se llegue más tarde de lo previsto».

2. Deterioro de la calidad del empleo. Ligado al escenario macro, «nos encontramos con un posible deterioro en la calidad o remuneración del empleo. Aunque la población potencialmente solvente no se ha reducido materialmente desde el comienzo de la crisis, el porcentaje de contratos a tiempo parcial en España ha aumentado, desde el 13% en 2010 a un 16% en 2016».

3.- Cambios en la ‘cultura de propiedad’ que existe en España. Para la AHE y Oliver Wyman, el cambio fundamental y drástico en el patrón de comportamiento (de compra frente a alquiler) tendría un impacto significativo. Históricamente, España es uno de los países con una mayor propensión a la compra. Sin embargo, en los últimos años, el número de españoles que vive de alquiler ha aumentado hasta el 15%, frente a al 10% que lo hacía en 2001. Además, el ratio español sigue siendo bajo en comparación con el resto de Europa, si bien es verdad que la estructura de propiedad difiere en los distintos países. «Por lo tanto, si la tendencia española siguiese al alza, la demanda de hipotecas por vivienda podría reducirse considerablemente».

4. Riesgo en la calidad crediticia. «Un aumento del volumen de nuevas hipotecas podría conllevar un aumento del riesgo a medida que los bancos puedan flexibilizar los criterios de admisión. Por otro lado, el entorno de tipos bajos hace que muchas más personas puedan soportar una hipoteca, pero queden expuestos a subidas de tipos. No obstante, de darse este riesgo, es más probable que se traduzca en un incremento de la morosidad y no tanto en una reducción de los volúmenes en el futuro cercano».

¿Qué pasará con los precios de la vivienda?

En este estudio, la AHE y Oliver Wyman no hacen referencia a la evolución de los precios que, desde hace un par de años, muestra síntomas de recuperación bastante evidentes en determinados puntos de la geografía española.

No obstante, según un informe del profesor del dirección financiera del IESE José Luis Suarez, el precio de la vivienda nueva en España no volverá a cifras de 2007 hasta 2025. Es decir, todavía deberá pasar otra década para volver a los niveles precrisis.

Por lo pronto, las cifras siguen siendo heterogéneas. Los datos del Colegio de los Registadores mostraban recientemente cómo el precio medio de la vivienda ha subido un 7,5% en el segundo trimestre del año respecto al mismo periodo de 2015, mientras que según la tasadora Tinsa, el precio medio de la vivienda terminada en España (nueva y usada) registró en agosto una caída interanual del 0,5% respecto al mismo mes de 2015. Solo la costa mediterránea y el mercado insular (Baleares y Canarias) mostraron crecimientos en tasa interanual del 6,2% y el 2%, respectivamente.